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广元市城乡规划建设和住房保障局关于《广元市物业管理办法(征求意见稿)》征求意见的公告

为规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造安全、健康、文明、和谐的工作和居住环境,依据有关法律法规,结合我市实际,起草了《广元市物业管理办法(征求意见稿)》,现向社会各界公开征求意见,就有关事项公告如下: 
    1.公开征求意见时间:2018年4月27日至2018年5月14日。 
    2.有意见或建议,可以通过信件、传真或者电子邮件等方式向广元市城乡规划建设和住房保障局提出,联系电话(传真)0839-3261371,通讯地址广元市利州东路612号,邮编628017,邮箱598307078@qq.com. 
    附件:《广元市物业管理办法(征求意见稿)》 

                              广元市城乡规划建设和住房保障局

                                       2018年4月27日

附件:
 
          广元市物业管理办法(征求意见稿)

 

第一章  总则

第一条 为规范物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造安全、健康、文明、和谐的工作和居住环境,根据《物权法》《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等法律、法规,结合我市实际,制定本办法。

第二条 广元市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本办法。

本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式,对物业管理区域内的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第三条 物业管理活动遵循业主自治、依法监管相结合的原则。县(区)人民政府及有关部门应当将物业服务行业纳入本地现代服务业发展规划,制定扶持政策,加强行业管理,提高专业化水平,促进物业服务行业发展。

第四条 广元市城乡规划建设和住房保障局是本市物业管理的行政主管部门,负责对全市物业管理活动的监督指导。

县(区)城乡规划建设和住房保障局、房管局(以下简称建设、房管部门)是本辖区物业管理的行政主管部门,负责对辖区内的物业管理活动进行管理、协调、监督和考核。

市、县(区)工商、发改、国土资源、公安、民政、司法、财政、环保、城乡规划、卫生计生、税务、城管、质监、邮政等有关部门按照各自职责,依法实施对物业管理活动的服务和监督工作。

第五条 街道办事处(乡、镇人民政府)在辖区内履行以下职责:

(一)负责组织、指导、协调物业管理区域业主大会的设立和业主委员选举、换届,业主委员会备案;

(二)指导和督促业主大会、业主委员会依法履行职责和开展工作;

(三)协调社区建设与物业管理的关系,调解处理业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷;

(四)指导和监督物业服务企业、服务项目的交接,负责对没有物业服务的小区和业主自管小区的指导和管理;

(五)负责房屋使用安全和玻璃幕墙安全的排查工作,协助建设、房管部门对物业服务企业、业主委员会信用评价和各项创先争优提出建议;

(六)法律、法规规定的其他职责。

第六条 街道办事处(乡、镇人民政府)应设立物业管理机构,并提供办公场所、配备专人和工作经费,建立物业管理工作联席会议制度,协调处理物业管理过程中的相关问题。

第七条 居(村)民委员会在街道办事处(乡、镇人民政府)组织领导下,指定专职人员负责物业管理工作,负责对辖区内业主委员会和物业服务企业的指导和监督检查;建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业及社区社会组织多方联席协调机制,依法调解业主、业主委员会和物业服务企业之间的物业管理纠纷;指导和监督辖区内住宅小区业主大会、业主委员会的组建及日常运作,督促业主委员会和物业服务企业履行职责,组织业主及业主委员会制定业主公约和业主大会议事规则;对未设立业主大会、成立业主委员会的住宅小区进行代管,居(村)民委员会工作人员可兼任业主委员会主任或副主任职务;协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业管理有关工作。

  1. 业主、业主大会与业主委员会

    第八条 依法登记取得《房屋所有权证》或《不动产权证》的自然人、法人和非法人组织为业主。

    因买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋,但尚未依法办理《房屋所有权证》或《不动产权证》的,在物业管理中享有业主权利,承担相应义务。

    业主不得以放弃权利为由不履行义务。

    第九条 业主在物业管理活动中享有下列权利:

    (一)对物业管理区域内共有部分实施共同管理;

    (二)对共同管理的有关事项提出建议;

    (三)对需要业主共同决定的事项,行使表决权;

    (四)在物业管理活动中,享有选举权和被选举权;

    (五)对物业管理活动享有知情权、监督权;

    (六)监督业主大会和业主委员会的工作;

    (七)监督物业服务合同的履行;

    (八)监督专项维修资金的管理和使用;

    (九)法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他权利。

    第十条 业主在物业管理活动中履行下列义务:

    (一)遵守法律、法规、规章及相关规定;

    (二)遵守管理规约、业主大会议事规则;

    (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定,并承担相应的义务;

    (四)履行物业服务合同约定的义务;

    (五)按照规定和约定交纳专项维修资金、物业服务费用和其他应当由业主共同分摊的费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任;

    (六)向物业服务企业、业主委员会提供联系地址、通讯方式;

    (七)在转让、出租房屋后十日内在物业服务企业进行登记;

    (八)法律、法规、规章以及管理规约、业主大会议事规则规定或者约定的其他义务。

    第十一条 业主逾期未交纳物业服务费用和其他应当由业主共同分摊费用的,物业服务企业或者业主委员会应当督促业主限期交纳,经催告仍不交纳的,可依法提起诉讼。经诉讼确认后拒不执行的,物业服务企业可以申请人民法院强制执行,并将违约业主纳入社会信用管理体系。

    第十二条 同一物业管理区域内只能设立一个业主大会。只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责;业主户数超过一定规模的住宅小区,可以以幢、单元为单位推选业主代表,履行业主大会议事规则规定的职责。业主代表的产生程序、职责范围、工作规范等事项应当在业主大会议事规则中明确。

    业主大会通过的决定对全体业主具有约束力。

    第十三条 建设单位应当按照《四川省物业管理条例》规定的符合召开首次业主大会条件30日内,建设单位应当向街道办事处、乡(镇)人民政府书面申请成立业主大会,同时报送筹备首次业主大会会议所需的业主名册、业主专有部分面积、建筑总面积等文件资料。

    第十四条 业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,由5至11人单数组成,任期不超过5年。委员具体数额、具体任期和选举结果的确认应当在业主大会议事规则中明确约定。

    业主委员会应当自选举之日起7日以内召开首次会议,推选业主委员会主任和副主任。

    主任、副主任应当由业主委员会委员推选,不经业主委员会委员推选不得担任,具体产生办法可以通过业主大会议事规则约定。

    第十五条 业主委员会委员必须是本物业管理区域内的业主,并符合下列资格条件:

    (一)具有完全民事行为能力,无不良信用记录;

    (二)遵守管理规约、业主大会议事规则,模范遵守履行业主义务;

    (三)未处于法定限制被选举权情形或未被业主大会依约限制被选举权;

    (四)按规定和约定按时交纳物业服务费用及其他应交共同分摊费用;

    (五)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

    (六)具有一定组织能力;

    (七)具备必要的工作时间;

    (八)管理规约、业主大会议事规则规定的其他资格条件;

    (九)原则上年龄不得超过70周岁。

    第十六条 业主委员会不得有下列行为:

    (一)阻挠、抗拒业主大会行使职权;

    (二)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件资料;

    (三)违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权,擅自使用业主大会或者业主委员会印章;

    (四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人;

    (五)未经业主大会授权选聘物业服务企业或者提高物业服务费用;

    (六)擅自动用住宅专项维修资金,侵占业主共有财产;

    (七)超越业主大会赋予的职权,侵害业主合法权益的其他行为;

    (八)法律、法规规定的其他禁止行为。

    第十七条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,到物业管理区域所在地的街道办事处(乡、镇人民政府)备案。

    业主委员会任期届满90日前,应当召开业主大会会议进行换届选举。换届选举期间,本届业主委员会不得组织召开业主大会会议决定选聘解聘物业服务企业、使用住宅专项维修资金等重大事项,但属紧急动用维修资金的情况除外。

    第十八条 业主大会决定利用共有部分划定车位、设置广告等方式进行经营的,其获得的收益,有约定的按照约定分配;没有约定或者约定不明确的,按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。业主委员会应当定期公布经营收益的收支情况。

    业主大会决定利用共有部分进行经营的,可以委托物业服务企业代为管理,并向其支付报酬。

    第十九条 业主、业主委员会在街道办事处(乡、镇人民政府)及居(村)民委员会的监督和指导下,负责做好召集业主大会选聘物业企业、监督物业服务企业履行义务、组织居民履约守法、维护居民合法权益、协助物业服务企业催缴物业费、房屋使用安全和玻璃幕墙安全排查等工作。

    第三章  物业服务管理

    第二十条 在我市行政区域内从事物业服务的物业服务企业应当在项目所在地建设、房管部门备案,并进入四川省物业服务企业信用管理信息系统。

    第二十一条 市、县(区)建设、房管部门应当加强对物业服务企业从事物业服务活动的监督管理,指导物业服务企业按照国家有关规定和物业服务合同履行其义务,通过信用记分等方式加强对物业服务企业的信用监管,建立健全信用信息共享平台,定期向社会公布物业服务企业信用情况,作为相关部门、行业协会对其实行激励和惩戒的依据。

    物业服务企业年度记分低于80分的,企业主要负责人及其执(从)业人员应当由建设、房管部门或行业协会对其进行相关法律法规和信用知识再教育培训;物业服务企业年度记分低于70分的物业服务企业进入市场参与招投标,信用权重分为0分;物业服务企业年度记分低于60分的物业服务企业,应当限制其参与招投标和比选活动,不适合物业服务的,行业主管部门可依法吊销营业执照,并在一定范围内进行公示。

    第二十二条 物业服务企业应当按照国家和省市的有关规定向建设、房管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料;物业服务企业应当配合各级人民政府、居民(村民)委员会和各相关部门依法开展的各项工作;对物业区域内正在实施的装饰装修设嫌违法行为的,物业服务企业应当做好巡查、发现、劝阻,并及时报告城市执法管理部门,并做好配合工作。

    第二十三条 住宅物业在业主、业主大会首次选聘物业服务企业之前,建设单位应当按照相关规定选聘具有良好信用信息的物业服务企业(信用信息证明由建设、房管部门提供),提供前期物业服务,并报物业项目所在地价格主管部门核定前期物业服务收费指导价格。

    第二十四条 物业管理区域另行选聘物业服务企业的,在重新签订物业服务合同十五日前,由新选聘的物业服务企业向居(村)民委员会报告,居(村)民委员会应当组织原物业服务企业、业主委员会和新选聘物业服务企业进行承接查验和资料移交。

    第二十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,健全安全防范措施,协助业主委员会或业主做好物业管理区域内房屋使用安全、玻璃幕墙的排查工作,为业主提供安全高效便捷的服务。未履行约定义务的,依法承担相应的法律责任。

    物业管理区域内发生安全事故时,物业服务企业应当采取应急措施,并及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

    物业服务人员在从事物业服务活动时,应当依法履行职责,不得侵害业主的合法权益。

    第二十六条 物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公开下列信息,并及时更新:

    (一)项目负责人基本情况、联系方式、物业服务电话;

    (二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等;

    (三)物业服务企业代收公共水电费的分摊情况;

    (四)电梯、消防、监控等专项设施设备及专业经营设施的维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

    (五)其他应当公开的信息。

    第二十七条 物业服务企业应当建立巡查、值班、回访、岗位、档案管理、应急处理预案等制度,并应用计算机、移动互联网、智能化设备等现代化管理手段提高管理效率。

    第二十八条 物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则,由合同双方当事人予以约定。前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县(区)价格行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价,并定期公布。

    第二十九条 物业服务收费标准应当保持相对稳定。有下列情形,需要调整物业服务收费标准的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并报经业主大会同意:

    (一)公共服务产品能耗价格调整的;

    (二)业主要求物业服务内容和物业服务等级变动的;

    (三)物业管理区域内共用设施设备维修养护费用调整的;

    (四)其他政策性费用调整的。

    物业管理区域所在地县、区价格行政主管部门应当加强物业服务收费的监督和管理。调整物业服务收费标准产生纠纷时,物业服务合同双方当事人可以向物业管理区域所在地县、区价格行政主管部门设立的价格认证机构申请对调价幅度的合理性进行评审。

    第三十条 建设单位在申请房屋预售许可或现房销售前,提供价格主管部门核定的前期物业服务收费标准,参照省住房城乡建设行政主管部门制作的示范文本,制定临时管理规约、备案的前期物业服务合同和房屋使用说明书。

    第三十一条 已竣工验收但尚未出售或者尚未交付的物业,物业服务费由建设单位承担。

    建设单位与业主按照约定交付方式已交付物业的,物业服务费由业主承担。建设单位与业主另有约定的从其约定。

    第三十二条 经业主共同决定可以对物业管理区域实施自行管理。实行自行管理的全体业主应当通过管理规约就管理事项、管理实施方式、管理责任的承担方式等事项共同作出约定。

    第三十三条 物业服务合同期限届满六十日前,业主委员会应当及时组织召开业主大会会议,决定物业管理方式、服务事项和服务标准以及是否续聘或者更换物业服务企业等事项;物业服务合同期满,未及时召开业主大会的,原物业服务企业应当按程序退出。

    第三十四条 新建住宅物业实行物业交付承接查验制度。物业服务企业和建设单位在新建小区竣工验收后,应当按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

    物业承接查验由建设单位、物业服务企业牵头,并邀请业主代表及物业所在地县(区)建设、房管部门参加,必要时可以邀请专业机构协助。

    第四章  物业设施设备管理

    第三十五条 新建住宅物业,建设单位应当在设计时配置具备水、电、通风、通讯、卫生、采光等使用功能,满足物业服务用房、业主委员会议事活动用房正常办公条件。

    第三十六条 城乡规划主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当对物业服务用房、业主委员会议事活动用房的设计指标、位置和面积进行审核;建设、房管部门在核发《商品房预售许可证》时,应当对其配置情况进行核查,并将建设情况纳入竣工验收内容;不动产登记部门在办理首次登记时,应当注明物业服务用房、业主委员会议事活动用房房号。

    物业服务用房、业主委员会议事活动用房属全体业主共有,分别交由物业服务企业和业主委员会无偿使用。任何组织和个人不得擅自变更用途,也不得分割、转让、抵押。

    第三十七条 城乡规划主管部门应当对新建物业管理区域内配建的会所、幼儿园、车位车库、环卫设施等配套设施的位置予以明确。

    新建住宅物业管理区域应当按照国家、行业、地方标准配置机动车、非机动车停放库(位)及电瓶车、新能源汽车配套的充电装置。

    第三十八条 建设单位应当邀请专业经营单位、物业服务企业或者物业咨询机构等提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理相关的建议。

    第三十九条 新建住宅物业的公共配套设施应当具备下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

    (一)供水、供电、供气实现三通,并安装分户计量表;

    (二)雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

    (三)通信管道、通信线路、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、邮政通邮设施等按规划设计要求配置到位;

    (四)按照规划要求完成消防供水、通道等公共消防设施建设;

    (五)按照规划要求完成教育、卫生、交通、环卫、商业服务、物业服务和社区服务等配套设施建设;

    (六)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

    (七)住宅小区分期建设的,已建成的住宅区周边场地与施工工地应设置有效隔离设施;

    (八)法律、法规规定的其他条件。

  1. 专项维修资金管理

    第四十条 住宅物业和住宅区内的非住宅物业应当交存专项维修资金。业主应当在办理入住前,将首期专项维修资金存入专户,尚未出售的物业专项维修资金由开发建设单位交存。

    专项维修资金用于物业管理区域内共用部位及共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造,不得挪作他用。

    物业管理区域内共用部位及共用设施设备属于个人损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。

    第四十一条 未建立首期专项维修资金或者专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照国家和省的相关规定、管理规约和业主大会的决定,及时补建或者再次筹集专项维修资金。业主转让物业时,其交存的住宅专项维修资金余额不予退还,一并转让给物业买受人。

        业主委员会或者受委托的物业服务企业每年至少公布一次专项维修资金的收支情况,接受业主的监督。

  2. 老旧住宅小区物业管理

    第四十二条  县(区)人民政府应当建立老旧住宅小区长效管理机制,对配套设施设备不全的老旧住宅小区应当制定综合改造和管理的中长期规划和年度计划,并安排专项资金用于老旧住宅小区的综合改造。

    第四十三条 老旧住宅小区经专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上业主同意,可以通过业主自筹或引入社会资本等方式新建、改建小区停车配套设施。改造方案须经规划、消防、林业等部门予以审批。

  3.  附  则

    第四十四条 违反本办法规定的行为,按照法律法规的规定执行。

    第四十五条 本办法由广元市城乡规划建设和住房保障局负责解释。 

    第四十六条 本办法自2018年 月 日起施行。

     


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