B类
同意对外公开
广元市利州区住房和城乡建设局
关于区八届政协六次会议第52号建议办理情况的复函
李伟平委员：
您在区八届政协六次会上提出的“让物业服务真正融入社区治理”的提案已收悉，首先感谢您对利州区城乡建设工作的关心和支持。现答复如下：
一、基本情况
自2016年9月起，利州区从市住建局整体接收中心城区物业管理工作。目前，主城区7个街道办事处，宝轮、大石、三堆3个镇和经开区范围内，共有各类住宅小区1002个，主要包括商业开发、国有企事业单位住宅、城中村等几个类型。目前，已有物业企业入驻并实行规范化、半规范化管理的住宅小区仅419个，占小区总数41.82％。部分城中村居民自建小区，由社区或居民小组通过自治的形式实施管理，除此之外，绝大多数老旧小区都没有物业管理。1002个各类住宅小区中，已经组建成立业主委员会的仅262个，占小区总数的26.15％，离全覆盖的目标尚有很大的差距。全区注册物业服务企业179家（实际具有业务的仅75家，占比41.89％）。物业从业人员4600余人，普遍存在年龄偏大、文化层次较低的问题。
二、物业融入社区基层治理工作开展情况
近年来，随着我区新型城镇化建设的快速发展，城市居民的居住形态发生了显著变化，围绕公卫安全、环境卫生等展开的物业服务管理随之进入千家万户，并且作为一支十分重要的力量加入到社区治理过程中。我们在物业融入社会基层治理工作上，大胆进行了部分尝试，也做了一些工作，特别是在引导物业企业、社区进入老旧小区管理上，取得了一定的成效，其管理能力较往年相比也得到了一定的提升。
（一）“渐进式”打造红色阵地，激活组织力量。今年5月出台了《推行小区“红色物业”管理实施方案》，并成立利州区物业行业党委，采取单建、联建、挂靠建等方式，大力推进党的组织覆盖和工作覆盖，全面构建“条块结合、齐抓共管”的工作格局。组织任期已满或即将届满的业委会开展集中换届，鼓励、支持、引导社区“两委”班子成员、退休老干部、楼道党小组长以及党员业主通过法定程序进入业主委员会，充实业委会红色基因，实现服务功能与政治功能相融合。目前，中心城区建立物业企业党支部25个、物业行业党员121人。
（二）“链条式”落实管理举措，提升服务动能。出台《关于进一步加强社区居委会对物业企业管理的通知》《关于设立社区环境和物业管理委员会的通知》等文件，明确街道（乡镇）将物业管理作为基层治理的重要内容，在社区党组织领导下选举产生业主委员会、选聘物业服务企业。会同区委组织部召开“红色物业”创建推进会。强化从业人员培训交流，市、区两级主管部门与物业行业协会积极开展“红色物业”相关培训、调研、交流等活动2批次，参与人数达300余人次，有效传达“红色物业”要求，提升物业企业参与基层治理的能力。
（三）“多维度”构建联动机制，凝聚治理合力。坚持从群众最关心的问题来破题、最棘手的难题来攻坚，针对小区停车难、住宅渗漏维修难、公共收益监管难、矛盾纠纷调处难等重点问题，以“红色物业”构建联动机制破解社会治理难题。通过探索重大事项公开商议过程、公开集体决议、公开实施结果，加强对业委会履职监管，提升业委会公信力。并借助“互联网+物业”智慧平台，及时回应业主诉求，拓宽化解渠道，凝聚化解合力，实现“小事不出小区，大事不出社区”。
三、存在问题和不足
（一）思想认识有偏差。各级各部门对小区物业管理工作重视不够，没有将小区物业管理作为社会治理的重要组成部分，对小区物业管理工作中存在的问题未进行全面分析研究，尚未建立行之有效的小区物业管理工作长效机制；多数业主对小区物业管理工作认识有偏差，混淆了小区物业管理与小区治理的概念，将小区治理等同于物业管理，普遍存在“有问题找物业，解决不好就不缴费”的思想。
（二）业主自治意识缺失。部分业主思想观念、生活习惯、行为方式落后，拒交物业费、乱扔垃圾、乱搭乱建、乱停乱放、毁绿种菜现象屡禁不绝；一些老旧小区居民习惯于政府“文明创建式”的统包统揽，无视自己作为业主的责任和义务，对需业主自身投入的建设和维修工作不管不问，习惯于出现问题就找政府。比如，自2019年实施老旧小区改造以来，绝大部分老旧小区的居民主动参与改造的属于极个别现象（甚至有的小区还出现阻工的现象），基础设施建设全部依靠政府资金投入。
（三）小区自治能力弱。小区业主之间普遍处于“半熟人”状态，对小区的公益事业关心程度不高，参与小区管理的积极性也不高，造成小区业主委员的组建、选举工作滞后。同时，受工作经费不足、缺乏监管机制等因素影响，多数业主委员会成员维护业主权益和参与小区物业管理工作的积极性不高，不愿管、不敢管、不会管现象突出，“僵尸型”业主委员会比比皆是。
（四）物业服务水平低。2018年取消物业资质管理后，大多物业服务企业的专业化程度存在下降的状况，半数以上处于粗放经营状态，重收费、轻管理，重效益、轻服务现象突出；从业人员普遍年龄较大、文化水平不高，仅能提供保洁、保安、绿化等传统型基础服务；物业服务企业履约保证金制度尚未建立，企业随意撤出、不及时办理相关交接手续等现象屡见不鲜。
（五）配套功能历史欠账多。我区建设于2000年前后的小区，受当初规划设计和建设理念等因素限制，小区建设标准低、体量小，基础设施滞后，配套功能不完善，建筑质量差、停车位不足、公共设施老化、维修资金短缺等问题突出，导致多数物业服务企业不愿进驻。拆迁安置小区内“一区两制、一楼两制”现象存在，部分拆迁安置小区的拆迁安置户按当时的政策免交物业管理费和住宅专项维修资金，却与其他业主享有同等物业管理服务，造成业主之间的心理不平衡，给物业费收缴和房屋维修工作带来诸多不便。
四、下一步措施
（一）转变观念，强化顶层设计。一是加强组织领导。将小区物业管理作为推进基层治理、文明创建的重要抓手，作为“一把手”工程抓紧抓实；成立高规格的小区物业管理工作领导组，对小区物业管理工作中存在的问题进行全面分析研究，编制符合发展实际的工作规划；建立小区物业管理工作联席会议制度，构建行之有效的指挥体系和长效机制，充实小区物业管理工作力量，高位推动小区物业管理工作，扎实推进各类问题的解决。二是推进依法治理。以贯彻《民法典》为契机，加大宣传力度，教育和引导广大业主依法履行义务，维护自身权益；开展执法进小区活动，将相关部门的执法事项、联系人、联系方式、监督电话纳入文明创建宣传内容，统一制作宣传牌进行公告，畅通投诉举报渠道，及时掌握小区物业管理中的违法违规线索；加大对小区内乱停乱放、乱搭乱建、毁绿种菜等行为查处力度，引导广大业主转变生活方式，自觉遵守小区物业管理各项规章制度；将拒交物业费行为纳入个人征信范围，发挥人民调解委员会物业调解中心作用，加大拒缴物业费案件的调解和执行力度，并加强宣传，以案说法，引导广大业主树立“花钱买服务”的物业消费理念。三是做实“红色物业”。借鉴武汉、温州等地“红色物业”先进经验，由组织部门牵头，相关职责部门协作配合，街道和社区抓落实，全面推进“红色物业”建设；加强物业企业党群组织建设，扩大党在物业企业中的组织和工作覆盖；将小区内居住的各领域党员重新组织起来，建立功能性党支部，协助物业企业和业主委员会做好小区物业管理工作，使党员参与小区物业管理工作的“个人行为”变为“组织推动”；整合公安、综合执法、党建指导、网格管理、志愿服务、应急管理、司法调解、街道、社区、物业企业、业主委员会等各方面力量，组建小区物业管理“红色工作队”，完善“社区吹哨、部门报到、领导销号”工作机制，促使各类优势要素资源向社区集中，形成小区物业管理工作合力。四是强化工作考核。将小区物业管理工作纳入相关乡镇街道和区级部门目标管理考核内容，制定操作性强的考核办法，分解目标任务，细化考核内容，切实增强相关属地政府和区级部门抓好小区物业管理工作的责任意识；建立小区物业管理工作“双向交叉”考核机制，在强化物业主管部门对街道、社区履行属地管理责任考核的同时，建立和完善街道、社区对相关区级部门履行联动配合责任的考核机制，督促各级各部门落实好小区物业管理工作责任，形成齐抓共管的工作局面，助推小区物业管理工作中各类问题的解决。
（二）明确责任，健全工作体系。一是突出主体责任。要将业主委员会和楼道长队伍建设作为小区物业管理工作的“牛鼻子”工程抓紧抓实；引导业主中热心公益事业、责任心强的“两代表一委员”和机关事业单位离退休人员加入业主委员会或担任楼道长，提升小区自治组织的整体素质；建立业主委员会成员和楼道长工作经费补贴机制，明确补贴范围和标准，整合文明创建、普法宣传、综治维稳等各类项目资金，并从小区物业管理费、公共设施设备经营收益中拿出一定经费，对业主委员会成员和楼道长给予适当工作补贴，在满足其正常履职需要的同时，提高其工作积极性和主动性。二是强化属地管理。街道（乡镇）和社区要严格落实属地管理责任，进一步健全工作机制，充实工作力量，明确专人负责小区物业管理工作；要加强对业主委员会建设工作的指导，选优配强业主委员会队伍，并将业主委员会建设情况作为申报老旧小区改造项目的前置条件，督促各小区加快推进业主委员会建设，力争通过1—2年时间，实现小区业主委员会建设全覆盖；编制业主委员会履职清单和办事流程，进一步明晰小区物业管理事务的受理、登记、办理、反馈工作流程，规范业主委员会运作程序；制定业主委员会工作考核办法，强化考核结果运用，将业主满意度评价、审计结果作为业主委员会成员评先表彰和换届的重要依据。三是落实监管责任。住建部门要加强对物业服务企业管理，强化业务培训，提升从业人员工作能力和综合素质；鼓励企业创新服务理念，积极探索“互联网＋物业”管理模式，推进智慧物业建设；建立物业管理菜单式服务，为业主提供一些力所能及的便民服务；督促企业定期公开物业服务、收费、公共收益等情况，接受业主监督；建立履约保证金制度，加强物业服务退出管理，确保小区物业服务的稳定性和连续性；建立物业服务质量考评制度，并将考核结果纳入企业及其法定代表人的信用档案，与物业管理项目招投标和企业评先评优等挂钩，激励物业服务企业不断提高服务质量和水平。四是加强联动配合。依据相关法律法规，结合我区工作实际，进一步明确公安、法院、司法、民政、应急管理、环保、规划、综合执法、市场监管、经信等相关职能部门在小区物业管理中的职责分工；建立区级部门、乡镇（街道）、社区三方联动工作机制，集中人力、财力、物力，加大对群众基础好、自治能力强的小区投入力度，打造一批小区物业管理“样板工程”，发挥示范带动作用，通过小区物业管理中一个个问题的解决，使广大业主的觉悟得到潜移默化的提高。
（三）补齐短板，夯实工作基础。一是加强基础设施建设。把好新建住宅小区的规划关和验收关，督促开发商严格按规划要求配置、移交小区物业管理各类配套设施设备，妥善解决好建筑遗留问题；结合文明创建、老旧小区改造等工作，整合各类项目资金，加大投入，并通过以奖代补方式，鼓励老旧小区通过综合整治，加强排水排污、道路、停车位、充电桩等基础设施建设，不断增强小区配套服务功能。二是加强维修资金管理。规范住宅专项维修资金的申请、受理、使用、公示等流程，切实维护业主权益；建立老旧小区住宅专项维修资金补缴机制，按照《四川省专项维修资金管理细则》要求，对未缴交住宅专项维修资金的，在商品房转让时，由不动产登记、房地产管理等部门按规定统一收缴；设立老旧小区应急排险专项资金，统筹好无住宅专项维修资金的老旧小区公共部位、公共设施设备应急排险和维修工作。
小区物业管理是社会治理的基础工程，是一项涉及面广、关注度高的系统性民生工程。要坚持高位推动，通过转变思想观念、明确责任分工、补齐各类短板，并充分发挥业主委员会的主体作用，切实解决小区物业管理工作中指挥不畅、机制不全问题，不断提升小区物业管理工作水平，为助推社会基层治理、文明创建和人居环境改善奠定更加坚实的基础。
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联系人：罗锦益，联系电话：13881250776
附件：区政协提案办理意见反馈表
广元市利州区住房和城乡建设局
2021年7月19日
