B类

同意对外公开

广元市利州区住房和城乡建设局

关于区八届政协六次会议第74号提案办理情况的复函

胡昌友委员：

首先感谢您对城市物业管理工作的关心和支持。

您在广元市利州区第八届政协五次会议上提出“关于加强住宅小区物业管理”的提案已经收悉。区政府督查督办室已责成我局办理。我局作为城市物业管理工作的主责部门，高度重视，安排专人进行办理，现将办理情况函复如下：

一、相关政策法规依据

物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。2007年10月1日，国务院重新修订了《物业管理条例》，进一步明确了业主、物业公司和开发建设单位之间的关系及各自的义务和权利，规范了物业管理单位、业主大会、业主委员会各自的职责和运作方式，使这些单位更加职责明确，更好地保护了业主利益。但由于广大群众对《条例》中赋予自己的权力和义务了解甚少，加之部分房地产开发和物业管理企业管理程序不规范，以至于一部分业主的合法权益得不到保障，导致小区管理工作或多或少存在一些问题。

二、物业管理存在的主要问题

（一）物业管理部门接管程序不规范。《条例》规定住宅小区入住率达到50％时，即应召开业主大会，并选举产生业主委员会，由业主委员会选择物业管理公司并决定物业管理的其他事宜。而我市城区很多小区都是在未成立业主委员会或广大住户不知情的情况下，由开发商自行成立或选择物业公司接管小区物业管理的。

（二）业主人身和财产安全得不到保障。由于相关法律不健全、管理不到位，在小区内发生人身安全、小区公用设施伤人和财产失窃等案件，当业主找物业部门时，往往得不到相对满意的解决方案。物业管理的不作为和管理上的漏洞使得业主对物业失去了信心。

（三）业主委员会工作步履维艰。经调查，我市目前大多数小区还没有建立业主委员会，原因是建立业主委员会有一定难度，没有一个部门去管理，要靠热心业主发起。业主委员会只是一个群众性组织，有时往往会被物业部门视为对立面，开展工作难度较大。

（四）收费标准没有合理化和公开化。我市物业服务费收缴标准及收费率偏低，现在物业服务涉及的人工材料费均有大幅上涨，物业服务收费标准始终未做调整；物业企业的经营成本较高，一些设施设备尤其是供水管线的维修发生问题时，很多由物业企业进行维修，为企业增加了经济负担。按照《物业管理条例》，物业管理费应根据物业管理部门和业主的合同收取，要有合法的收费标准，并要根据合同的条款要求支出，同时物业管理部门要及时向业主公开收支情况。但现在我省许多物业部门并没有这样做，收费标准不合理、收支情况不公开的情况时有发生。

（五）小区管理较为混乱。比如，有的小区车辆存放无序，被偷盗现象严重；有的公共绿地被个别业主占用种菜；有的居民在底层和屋顶或公共区域违章搭建现象普遍存在；公共部位和公共设施损坏不能及时得到修复等等。

（六）开发商遗留问题较多。开发商把前期遗留的问题，如：房屋质量不合格、分摊不合理、承诺不兑现、配套设施不齐全等问题转嫁给物业管理企业，这些问题难以解决，物业管理公司退出管理，导致弃管楼问题。

三、下一步措施

（一）高度重视，明确管理部门的职责。物业管理关系到广大人民群众的安全和生活质量问题，关系到社会的稳定。因此市、区政府提高了认识，把小区物业管理提高到了城市管理的重要位置。政府将加大对物业管理工作的重视和支持，推进物业管理工作的不断深入、规范和完善。

（二）健全制度，明晰相关责任和义务。市、区政府严格按照有关法律法规管理物业工作，明确界定物业管理的权限，制定切实可行的《广元市物业管理办法》地方法规，并抓好了落实。明确了物业管理行业主管部门的职能，明确相关管理部门的责、权、利关系，加大对相关物业管理部门的协调力度。明确业主委员会的合法地位，帮助并督促未成立业主委员会的住宅小区成立业主委员会，让广大居民尽早行使自己的合法权利。督促街道和社区积极做好相关管理工作，加大宣传力度，让广大居民熟悉物业管理，理解物业管理，接受和支持物业管理。推行物业管理招投标制度，用经济规律来规范和约束物业管理企业的行为。

（三）加强培训，提高了物业管理服务水平。2021年5，我局组织市城区100多家物业近300多从业人员进行物业管理理论及相关应急处突知识专题培训和现场教学，取得了一定效果。政府各职能部门将积极发挥作用，加强管理，改变观念，提高服务意识，提高物业管理及从业人员的整体素质。

如何加强住宅小区物业的规范化管理，提升城市物业综合管理水平是当前市中心城区物业管理工作的一项急需解决的难题。为此，我局将高度重视您深入思考提出的富有成效的相关建议，并积极的向市、区政府汇报，力争与相关职能部门一道协商研究，尽早制定实施方案、出台相应管理制度，推动老旧开放式小区规范化管理机制的创新。

胡昌友委员，如果您对我们的答复表示满意，基本满意或不满意，请在办理情况反馈意见表上满意栏、基本满意栏或不满意栏上（√）。

再次感谢您对我们的支持和提出的宝贵意见，今后，望您多加指导。

联 系 人：罗锦益  舒 刚

联系电话：3563165

附件：区政协提案办理意见反馈表

广元市利州区住房和城乡建设局 

2021年7月19日