广元市利州区人民政府
关于《城北康养示范产业园项目国有土地上
房屋征收补偿安置方案》征求意见和建议的
通 告
广利府通字〔2016〕6号
为加快推进城北康养示范产业园项目国有土地上房屋征收与补偿工作顺利开展,按照广元市城乡规划和专项规划、广元市土地利用总体规划,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》等有关规定,拟定了补偿安置方案。现予以公布,请广大群众提出意见和建议。
―、公示时间:2016年12月9日——2017年1月8日
二、联 系 人:刘映灏,联系电话:0839-3275031 13981229691
三、来信来函请寄至:广元市土地房屋征收拆迁办公室、广元市利州区东坝街道办事处
广元市利州区人民政府
2016年12月9日
城北康养示范产业园项目国有土地上
房屋征收补偿安置方案
(征求意见稿)
为加快推进城北康养示范产业园项目房屋征收与补偿工作顺利开展,按照广元市城乡规划和专项规划、广元市土地利用总体规划,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)、《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔2011〕77号)、《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》等法律法规和国家省、市有关政策规定,结合城北康养示范产业园项目建设实际,制定本方案。
第一章 房屋征收补偿安置原则
第一条 征收范围
城北康养示范产业园项目规划范围内的国有土地上的房屋及建〔构〕筑物等设施。
东至:瓷莲路;
西至:广元市天立学校;
南至:北二环;
北至:田坝子大桥(最终以规划部门出具的项目红线图为准)。
第二条 征收补偿安置方式
按照自愿原则,被征收人可选择实行货币补偿,也可以选择房屋产权调换。
第三条 征收房屋的补偿内容
在国有土地上征收房屋由作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿,补偿的范围包括:
(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的通信、水电气、空调移机、装饰装修及相关设施设备损失等的补偿;(三)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(四)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿;(五)地上附着物的补偿。
第四条 征收与补偿安置的对象
因公共利益需要征收国有土地上单位、个人的房屋,对被征收房屋所有权人给予补偿(以下简称被征收人)。
第五条 征收房屋补偿原则
1.实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。有下列情形之一的,被征收人应当依法履行搬迁义务:(一)实行货币补偿的,补偿款已经足额存储、被征收人可以自主支取的;(二)实行现房产权调换,市、区级人民政府已经确定了产权调换房源,被征收人搬迁完毕后可实际办理房屋交付的;(三)实行期房产权调换,市、区级人民政府已经确定了产权调换房源,在被征收人搬迁完毕、产权调换房屋竣工验收合格后可按约定交付房屋,且已支付临时安置费或者提供临时周转用房的。
2.房地产价格评估应当按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。
3.房地产价格评估机构由被征收人协商选定。房屋征收方案公告后十五日内仍不能协商选定的,由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等随机选定方式确定。
4.房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,被征收人应当提供或者协助收集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。
5.被征收房屋室内装饰装修价值补偿,由房屋征收部门与被征收人协商确定;协商不成的,可以委托已经选定或者确定的房地产价格评估机构通过评估确定。
6.征收的房屋存在租赁关系的,房屋征收部门与被征收人签订补偿协议,被征收人负责与房屋承租人解除房屋租赁关系。
第六条 被征收房屋的认定
(一)权属认定:
1.具有《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的;
2.具有《国有土地使用权证》或者《房屋所有权证》的;
3.未办理《国有土地使用权证》和《房屋所有权证》的,以《建筑工程规划许可证》申请人为准;
4.无任何法定证件手续,由住建、国土、城管等部门认定。
(二)计户认定:
1.以《房屋所有权证》的所有人为计户单位;
2.以《建筑工程规划许可证》的申请人或实际产权人为计户单位;
3.以《国有土地使用权证》的使用权人为计户单位;
4.符合国家相关法律法规规定的产权人为计户单位;
5.以相关职能部门认定的所有人为计户单位。
(三)面积认定:
1.被征收房屋建筑面积按照房屋权属证书记载为准;未取得房屋权属证书的房屋,应当以依法设立的房屋面积测绘机构实际测量的面积为准;
2.房屋征收当事人对建筑面积有异议的,一律以依法设立的房产测绘机构实际测量的面积为准;
3.被征收人在同一项目区域内有一户多房(证)的,其产权面积按合并总量计算。
(四)使用性质认定及相关补偿:
1.被征收房屋使用性质的认定,以房屋权属登记证书记载为准;
2.房屋征收公告发布前的住宅房屋,已经依法取得城市规划和土地行政主管部门改变用途的批准文件的,按照批准后的用途进行补偿;
3.房屋权属证书载明为住宅房屋,实际用于经营的,且被征收人在征收公告前已取得工商、税务、卫生等部门批准登记文书,或被征收人提供的证明材料,其房屋价值按照权属证书载明的用途经市场评估后补偿,停产停业损失,经协商后,可由房屋征收部门给予一次性经济补偿;
4.房屋用途不明的,由国土、住建、城管等相关部门进行调查认定,并按认定结果实施补偿。
第七条 不予补偿的房屋
房屋征收范围确定并公布后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变房屋、土地用途等行为;违反规定实施的部分,不予补偿。
房屋征收范围确定并公布后,有下列行为之一的,不增加补偿:(一)房屋转让、分割、赠与;(二)新增、变更工商营业登记;(三)迁入户口或者分户;(四)其他为增加补偿费用实施的不当行为。
第二章 货币补偿
第八条 房屋补偿价值的确定
1.被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
2.无任何权属证明文件,但经住建、国土、城管等相关部门调查认定应予补偿的建(构)筑物,由相关评估机构进行评估确定补偿价值,但在确定补偿总价时应扣除被征收人应缴纳的相关税费。
第九条 住宅房屋货币补偿计算方法
补偿总额=房屋补偿价+附属物补偿+室内装修补偿+搬迁费+临时安置费+奖励-应缴相关税费
第十条 征收临时建筑
1.征收经规划部门批准未超过批准使用期限的临时建筑,按重置价格给予货币补偿,不实行产权调换。
2.征收超出批准期限的临时建筑不予补偿。
3.征收超规模建筑按重置价格给予货币补偿,不实行产权调换。
第十一条 征收营业用房
被征收房屋的房屋权属证书载明为营业用房的,按评估机构出具的评估报告结果予以补偿。
第三章 产权调换
第十二条 被征收人选择房屋产杈调换的,由房屋征收部门提供用于产权调换的房屋。
1.选择产权调换的安置房屋在本项目内就近安置。
2.征收非公益事业用房的附属物不作产权调换由征收人给予货币补偿。
3.选择产权调换的,被征收房屋的水、电、气、有线电视、通讯等还房时按照原被征收房屋同等条件无偿安装开通,不再另行补偿。原被征收房屋中未安装部分,由被征收人按照物价部门核定的有关入网收费标准自行缴纳。
4.享受城市最低生活保障待遇的家庭,还房时免收有关入网费用。
第十三条 被征收人选择产权调换的房屋,按照先签约、先搬迁、先选房的原则进行;同期签约、同期搬迁的以抽签、摇号等方式确定选房顺序。
第十四条 产权调换还房按照以下原则进行:
1.房屋征收部门提供产权调换的住房为多层的,按照被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积1:1的比例还房。
2.房屋征收部门提供产权调换的住房为高层的,鉴于公摊面积增大,按照被征收房屋建筑面积与产权调换高层房屋建筑面积1:1.2的比例还房。
3.被征收房屋为经营性用房的,按照被征收房屋建筑面积与产权调换房屋建筑面积1:1的比例还房。
4.按照本条第1、2项还房后,不结算被征收房屋价值与用于产权调换房屋位置、楼层、结构、折旧等价值的差价。
5.按照本条第1、2项还住房后,还房建筑面积低于50平方米的,无偿还够50平方米。
被征收人(户)在本项目区域内产权房屋证载总面积虽不足50平方米,但不是唯一住房、且其住房面积总和超过50平方米的,不属于住房困难群众,不享受本款之规定。
6.还房为住房的,被征收人实际选择的还房面积超过应当享受的还房面积10平方米以内的按经主管部门审核的成本价格购买;超过10平方米以外的按市场价购买。实际选择的还房面积少于应当享受的还房面积的,对面积差额部分,按所还房屋的当地类似房屋的市场价进行货币补偿。
7.还房为经营性用房的,被征收人实际选择的还房建筑面积与被征收房屋建筑面积之差,按所还经营性用房的市场价结算差价。
第十五条 为方便被征收人入住,安置房应进行必要的简单装饰装修,具体标准如后。
如被征收人自愿放弃本条款所约定的简单装饰装修标准的,不再给予相应的装饰装修货币补偿。
项 目 名 称 | 标 准 |
内墙面 | 客厅、餐厅、卧室、衣帽间、飘窗 | 普通乳胶漆 |
厨房、卫生间 | 贴瓷砖到顶 |
天棚 | 客厅、餐厅、卧室、衣帽间、飘窗 | 普通乳胶漆 |
厨房、卫生间 | 塑料吊顶 |
地面 | 客厅、餐厅、卧室、衣帽间、飘窗 | 水泥沙浆找平抹光 |
厨房、卫生间 | 防滑地板砖 |
踢脚线 | 水泥砂浆 |
厨卫 洁具 | 厨房 | 灶台 |
卫生间 | 蹲便器、洗手盆 |
门 | 入户门 | 双层钢板防盗门 |
室内门 | 夹板平开门 |
阳台门 | 铝合金平开门 |
第十六条调换房屋的产权手续,在被征收人入住后1年内,由房屋征收部门统一按以下原则办理:
1.被征收房屋产权手续齐全的,按照原用途、性质办理产权手续。
2.被征收房屋产权手续不齐全或无产权手续的,根据住建、国土部门认定处理意见,按照相关规定办理产权手续。
第四章 征收补助及奖励
第十七条 临时安置补助费
发放临时安置补助费时以征收部门核准的房屋面积进行发放。
(一)被征收人选择房屋产权调换安置的:
1.临时安置过渡费:实行住宅房屋产权调换的被征收人在规定的过渡期内由被征收人自行解决过渡房屋,过渡期自被征收人实际搬离交房时间起,至房屋征收部门通知被征收人接收安置房之日顺延3个月截止。临时安置过渡费按照以下标准发放:
被征收房屋建筑面积为50平方米以下(含50平方米)的,每户每月600元;
被征收房屋建筑面积为50平方米以上的,按每户每月每平方米12元的标准发放,即过渡费=被征收房屋建筑面积×12元/㎡;
2.搬迁费:搬迁补助费由征收人在房屋搬迁完毕验收后按产权房屋建筑面积16元/㎡的标准支付2次,即:搬迁费补偿金额=被征收房屋面积×16元/㎡×2次。
(二)被征收人选择货币补偿安置的:
1.临时安置过渡费:选择货币补偿方式的被征收人,按12元/平方米/月/户的标准一次性发给3个月的临时费,即安置过渡费=被征收房屋面积×12元/㎡×3月;
2.搬迁费:搬迁补助费由征收人在房屋搬迁完毕验收后按产权房屋建筑面积16元/㎡的标准支付1次,即:搬迁费补偿金额=被征收房屋面积×16元/㎡×1次。
(三)过渡期限超过约定的,逾期临时安置补偿费、停产停业损失补偿费按下列标准分段计算,及时发放:①征收住宅的,对自行安排住处的被征收人,自征收补偿协议约定交房之日起,逾期不足六个月的,逾期时间内临时安置补偿费按规定标准的1.5倍发放;逾期半年以上不足一年的,本逾期时间内按2倍发放;逾期一年以上的,本逾期时间内按3倍发放。对由房屋征收部门提供周转用房过渡的被征收人,从逾期之月起按月付给临时安置补助费;逾期一年以上的,本逾期时间内临时安置补助费按规定标准的2倍发放;在此期间内被征收人有权继续使用安置周转用房。②征收非住宅的,超过过渡期限一年以内的,本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的1.5倍发放;超过过渡期限一年以上的,本逾期时间内停产停业经济损失补助费按规定标准的2倍发放。
第十八条 停产、停业补偿
(一)对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,补偿金额由当事人协商选择下列方,式之一确定:1、按被征收房屋评估总价的一定比例计算;2、按净利润损失计算:具体按照上一年度报税务部门的数值计算,或由双方共同委托中介机构认定;3、按从业人员工资收入计算:从业人员工资收入根据统计部门公布的本区域上年度城镇职工平均工资收入计算,从业人数按实际从业人员(不含临时人员)计算。无法核定实际从业人数的,可根据房屋面积或劳动部门备案的劳动合同进行认定;4、按被征收房屋租金收益计算;5、市、县级人民政府制定的其他补偿办法。
营业用房选择产权调换的,房屋产权人停产停业损失补偿时间从签订房屋征收协议并交付被征收房屋之日起至安置交房的次月止计算;
(二)被征收房屋权属证书载明为住宅房屋,实际用于经营的,被征收人在征收公告前已取得工商、税务、卫生等部门批准登记文书,其房屋价值按照权属证书载明的用途进行补偿,其停产停业损失,经协商后,可由房屋征收人给予一次性经济补偿。
对因造成经营人合法生产经营活动停产停业的,根据其纳税情况或提供的证明材料等因素给予补偿;按纳税情况计算出月纯利润,给予经营人1-3个月纯利润的停产停业补偿。不能提供纳税情况的,可以委托具有相应资质的中介机构进行评估,根据评估结论给予补偿;或按同区域评估采价确定的月租金一次性给予经营人1-3个月租金的停产停业损失补偿。
房屋权属证书载明为住宅房屋,虽然实际用于经营,但未取得工商、税务、卫生等部门批准登记文书的,不再补偿停产停业损失。
第十九条 搬迁奖励
(一)被征收人在公告规定的签约期限内签订房屋征收补偿协议的,根据签约时间先后,按照被征收房屋建筑面积给予每平方米100-10元的奖励;被征收人在协议约定的期限内完成搬离并同意拆除构(建)筑物的,根据搬离时间先后再给予每平方米100-10元的奖励。
(二)被征收人选择货币补偿的,在公告规定的期限内签订房屋征收补偿协议,并在协议约定时间内完成搬离的,除按照本条第一款给予相应奖励外,再按照被征收房屋市场评估价值的20%给予货币奖励。
(三)征收补偿安置协议签约奖励及搬迁奖励的发放
1.征收补偿安置协议签约奖励的发放
在公告规定的签约期限内,完成征收补偿安置协议签订工作的,由征收人向被征收人全额发放签约奖励;
超过公告规定签约期限15天内(含第15天)完成征收补偿安置协议签订工作的,由征收人向被征收人发放50%的签约奖励;超过公告规定签约期限16—30天内(含第30天)完成征收补偿安置协议签订工作的,由征收人向被征收人发放20%。的签约奖励;超过协议约定期限30天仍然不签订征收补偿安置协议的不予奖励。
2.搬迁奖励的发放
征收补偿安置协议签约完毕后,被征收人在协议约定的期限内搬迁完毕,并经征收部门工作人员现场核实的,全额发放搬迁奖励。
超过协议约定期限15天内(含第15天)完成房屋搬迁工作的,由征收人向被征收人发放50%的搬迁奖励;
超过协议约定期限16-30天(含第30天)搬迁完毕的,经征收部门工作人员现场核实,发放20%。的搬迁奖励金;
第五章 征收人与被征收人的权利与义务
第二十条 被征收人应履行的责任及义务
1.被征收人完成搬迁腾房后,须将《房屋所有权证》、《土地使用证》等相关权属证明手续交予征收部门,统一办理注销手续,费用由征收部门负担;两证丢失的需登报声明作废,公告费由被征收人负担。
被征收人须签署完《征收补偿安置协议》、《房屋产权放弃承诺书》并领取征收部门发放的《搬迁收房验收合格单》后,领取相关安置补偿金。
2.被征收人有义务配合征收实施单位做好丈量面积、评估资料的核对工作并完善相关资料手续。
3.被征收人应按照要求在规定时间内向征收实施单位提供房屋产权证明文件,产权人身份证明文件或者委托人身份证明文件,以及此前一个月电视、电话、宽带、水、电、气缴费清单。
4.在签订《征收补偿安置协议》时,其所有权人或使用权人必须亲自办理有关手续;无法前来办理的,由所有权人或使用权人的委托人,持经公证机关公证的文件及双方身份证原件及复印件办理有关手续;《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》原件交征收实施单位。
5.在所签订的《征收补偿安置协议》限定的交房时间内,被征收人应和征收实施单位办理完交房手续。
6.交房完毕的同时,被征收人应将房屋钥匙交予征收实施单位,并协助做好水、电、气等报停等手续和结算工作。移交后的被征收房屋由征收实施单位安排拆除(残值归征收人所有)。
7.被征收人腾空房屋后,有维持原房屋结构完整,设施齐全,不得损坏和拆除门、窗、管网线及各类用表等设施的义务。
第二十一条 征收人应履行的责任及义务
1.对选择产权调换方式的被征收人,从签订《征收补偿安置协议》约定的实际搬离交房时间起36个月内予以安置。
2.保证安置房合符国家相关质量安全验收标准,并对其进行简装修,装饰装修标准见本方案第十九条。
第二十二条 其它
自本《方案》发布之日起,被征收房屋存在租赁关系的,由租赁双方自行解除租赁关系;涉有抵押权的,由产权人自行解除抵押;存在产权纠纷的,由当事人双方自行解决。征收人不承担房屋租赁、抵押及产权纠纷所产生的任何经济和法律责任。
青苗、树木、花卉的补偿:青苗、树木、花卉的补偿,参照《广元区人民政府关于印发〈广元市征地地上附着物补偿标准及住房拆迁安置办法〉的通知》〔广府发〔2009〕10号)和广府函〔2012〕115号文件进行补偿。可移动盆景花木给予搬迁补偿。
购买房屋未过户的,在搬迁期限内搬迁的,经原交易双方认定,并补缴相关税费后,以买受人为产权人给予补偿。如不能协商一致,补偿给登记产权人或法院、仲裁机构生效的裁判文书所确定的权利人。
有下列情形之一的,视为被征收房屋所有权人不明确,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的区人民政府按照本征收补偿方案以货币补偿方式作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告:
1.被征收房屋产权存在争议,经一方当事人申请或起诉,仲裁机构或人民法院已经受理并立案,且在公告规定的补偿协议签约期内未做出生效裁判的。
2.被征收房屋产权有争议,但争议各方均不能提供有效产权证明,且在公告规定的签约期限内仍未协商一致的。
3.登记的被征收房屋所有权人下落不明的。
4.其他可视为被征收房屋所有权人不明确的情形。
房屋征收部门将补偿决定确定的补偿款项交有关部门保存后,可以拆除被征收房屋,而不需向被征收人承担任何责任。
为保证征收工作如期完成,被征收人要积极配合,按期搬迁。对逾期未迁出者,经主管部门批准后将按相关规定处理。在征收过程中,对无理取闹,阻挠、干扰征收人员正常工作的,将移交有关部门,依据相关法律规定惩处。
在征收工作中,请住户提高警惕,确保安全,防止水、电、气安全事故发生。应加强安全防范,切勿将身份证、产权证、户口本、结婚证等重要证件交由他人或由他人代为办理,以免上当受骗或造成不必要的损失。
第六章 争议处理
笫二十三条 房屋征收部门与被征收人订立补偿协议后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。
第二十四条 房屋征收部门与被征收人在签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门就被征收房屋进行证据保全后,报请区人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。
被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。
被征收房屋产权有争议的,由争议双方当事人自行协商,若在征收公告规定的签约期限内仍无法协商一致的,按被征收房屋所有权人不明确处理。
笫二十五条 具有下列争议情形的,组织实施房屋征收工作的区人民政府可向人民法院依法申请强制执行
1.被征收人对区人民政府作出的征收补偿决定不服,提起行政复议或行政诉讼后,对复议或诉讼结果拒不执行的;
2.被征收人逾期不执行区人民政府作出的征收补偿决定,且在法定期限内既不申请复议,又不提起诉讼的。
3.按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,争议期间不停止房屋征收工作的正常进行。
笫二十六条 本方案自发布之日起施行。本方案未尽事宜,按照国家法律法规《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》及相关规定执行。
笫二十七条 本方案由区人民政府法制办负责解释。