关于区八届政协五次会议第50号提案办理情况的复函

陈涛委员：

首先感谢您对城市物业管理工作的关心和支持。

您在广元市利州区第八届政协五次会议上提出“基于基层治理视角下政府、街道和社区三级联动监管小区物业企业的思考与建议”已经收悉。区政府已责成我局办理。针对您提案内容，我局高度重视，召开了专题会议，坚持高质量、高标准、高要求，不断强化措施，创新办理工作的方式方法，形成了一把手亲自过问，分管领导具体抓落实的工作格局，按照局各股室职责分工，明确了具体承办股室和承办工作要求，对市城区当前物业管理现状进行了认真调研，分析原因，现将办理情况回复如下：

一、基本情况

市城区现有住宅小区楼院998个，其中：2000年前修建的小区楼院417个，2000年以后修建的小区楼院581个，其中“三无”小区207个，占比达35.6％。有物业小区417个，自管小区、散居楼院581个。目前，市城区区共有物业企业167家，有服务项目的160家，无服务项目的7家，从业人员9000余人。物业管理形式分为物业企业服务管理的物业小区、业主委员会管理的自管楼院、社区管理的散居楼院。业主委员会组建率70％。物业覆盖率为43％。

二、存在的主要问题

一是开发遗留问题比较突出。开发商遗留的问题主要有：房屋质量问题、配套建筑及设施设备不健全、权属关系不明确、开发商承诺的售后维修服务和物业服务不兑现等。这些问题很大程度上直接导致了物业纠纷的产生，很多业主拒付物业服务费，引发了后期物业管理中的诸多矛盾。二是专营设施设备产权关系没有理清。导致其维修、养护及更新责任不落实，业主实际承担了很多不合理的责任和费用。三是业主委员会难以成立。虽然省、市对业主大会的召开和业主委员会的成立作了明确规定，但实际上大多数住宅小区都未成立业主委员会，业主与物业服务企业之间缺少沟通与联系的桥梁，业主的合法权益难以有效维护，物业纠纷难以得到及时有效处理，业主自治制度未得到有效贯彻执行。四是物业服务不规范。部分物业服务企业乱收费、形象差、服务意识不强，缺乏先进的管理机制和优质的服务能力，物业服务行为有待进一步规范。五是物业管理与社区管理未做到有效结合。业主委员会与街道办（乡镇人民政府）、社区居民委员会之间缺乏沟通途径，政府对业主自治缺乏必要的支持、指导和监督，社区管理和物业管理工作在实行物业管理的小区也难以做到很好的融合。六是“三无”老旧住宅小区没有实行真正意义上的专业化物业管理。由于老旧住宅小区没有实行市场化、专业化的物业管理，老旧住宅小区脏、乱、差问题一直没有得到很好的解决。

三、下步工作措施

（一）加强制度建设，规范物业管理服务行为。根据《物权法》《四川省物业管理条例》《广元市物业管理办法》等法规政策规定，在学习借鉴其他城市经验做法的基础上，研究出台了《广元市利州区人民政府办公室关于进一步加强物管理工的实施意见（试行）》，使物业管理各项工作有章可循、规范运行。

（二）规范物业服务收费标准，着力破解收费难问题。2019年1月8日，广元市人民政府办公室印发了《广元市物业管理办法》（广府办发[2019]4号），对前期物业服务等级标准进行了明确划分，确定了物业服务等级对应收费标准。业主、业主大会选聘物业服务企业进行物业服务，其物业服务收费标准由双方协商确定，实行市场化管理。小区业主若想享受高质量的物业服务，可由业委会或业主大会通过充分征求全体业主意见，与物业服务公司明确服务标准，签订物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。下一步，我局将根据《广元市住宅小区物业服务等级标准》对物业服务企业的服务等级进行考核，督促物业服务企业按要求公示服务内容及承诺，定期公示物业费用收支明细，考核结果与前期物业服务收费标准实行联动，定期向社会通报。

（三）落实物业企业信用信息监管的具体措施。一是严格落实信用档案管理。将物业企业的诚信信息、不良行为记录在案并定期汇总公开，并纳入年终考核范围。将擅自撤离小区、破坏共用设备设施、挪用专项维修资金、与业主发生冲突、发生重大安全事故、引发群体上访等8种情况列为一票否决，信用考评为零分。二是定期考核监管。坚持每月考核物业小区、每季度考核物业企业，年终结合季考核和信用档案记载情况对物业企业进行综合排名，考核、排名情况将全部在各社区、行业内、单位网站、新闻媒体公示。三是业主监督。督促物业企业在小区公示服务承诺、收费标准、便民服务卡、服务合同、公共收支、投诉电话、岗位职责、管理制度、政府执法部门和相关经营单位的物业管理职责及投诉电话等事项，自觉接受业主监督。四是部门与社会监管。针对干部巡查、城管例会通报、12345、网民投诉、媒体曝光、市长热线等反馈的小区管理问题，责令相关物业企业限期进行整改。五是市场准入监管。要求开发商对3万㎡以上的新建小区，必须通过招投标方式，或者从上年度排名前10的物业企业中择优选择前期物业企业，使新建小区有人管并管得好。

（四）切实抓好业主委员会筹建的指导工作。按照“属地管理”原则，以及“政府牵头负责、社区组织落实、部门监督指导”的这一物业管理体制，我局积极配合各社区进一步发挥业主委员会核心作用，对服务质量不高，业主意见较大的物业公司，协调支持业主委员会进行重新选聘新物业公司，形成良好的优胜劣汰机制。截止2020年9月底符合业委会选举工作的小区已全部选举完毕，完成正常换届的小区楼院15个，补、改选小区楼院17个，占总数的6％。除此之外，另有300个小区楼院由于选举条件不成熟，未成立业主委员会，下一步各社区将分类施策，特别是针对问题较为突出的小区，加强管理，严格按照省委有关社会基层治理组织建议要求，充分发挥党建引领的监督作用，尽快组建小区党支部，推选楼院负责人，力争年内全覆盖，确保小区楼院物业管理取得实效。

（五）加大宣传和对物业物业从业人员培训力度。通过制作发放宣传手册、开辟物业法规政策解读专栏、制作宣传网页、组织学习培训、开展知识竞赛和集中宣传日活动等形式，深入开展物业管理法规政策进万家宣传活动。加大对《物权法》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》《物业服务收费管理办法》和《广元市物业管理办法》等相关法律、法规和政策宣传力度，引导社会各界树立正确的物业管理、物业服务消费观念，加深居民对物业管理法规政策和物业企业、业主委员会、政府职能部门、专业经营单位职责的了解，提高居民道德素质，激发居民参与物业管理的积极性，增强居民依法维护自身权益、履行应尽义务的意识。坚持“上岗必培训、培训才上岗”原则，每年组织物业企业管理人员和专业技术人员参加业务知识培训，不断提高物业管理队伍服务素质和水平。

（六）理顺和建立部门管理考核的联动机制。首先理清了小区物业“谁来管、如何监管”的管理思路问题，提出了“分类管理、逐级考核”的思路。“分类”管理是房地产行政主管部门监管物业企业；社区监管物业小区、自管小区和散居楼院（含平房）三类楼院小区。“逐级”考核是区目标办考核区住建局和各街道办（乡镇人民政府）；住建局考核物业企业，街道办、社区考核住宅小区和居民自治组织。其次理顺了管理体制。按照“政府牵头，社区组织，行业指导，以块为主、属地管理”的原则，从2018年起将楼院小区物业管理职责明确为社区6项管理职责之一，使物业管理工作进一步得到了加强。三是建立了多渠道信访沟通、协调、监管、执法机制。业主通过微博、大话利州、12345、市（区）长信箱、市（区）委书记信箱等平台反映相关问题，信访办理单位立即向区行政综合执法局、各街道办（乡镇人民政府）进行了通报，予以召开物业管理工作联席会议调处或执法处理，及时化解了物业纠纷与矛盾，维护了小区和谐稳定。

陈涛委员，如果您对我们的答复表示满意，基本满意或不满意，请在办理情况反馈意见表上满意栏、基本满意栏或不满意栏上（√）。

再次感谢您对我们的支持和提出的宝贵意见，今后，望您多加指导。

联系人：杨洁、舒刚，联系电话：3563165

  广元市利州区住房和城乡建设局　

2020年11月5日